Transit Oriented Development (TOD): Cơ hội “vàng” từ đường sắt cao tốc Bắc – Nam
Transit Oriented Development (TOD) – mô hình đô thị hiện đại đang được nhiều quốc gia tiên tiến áp dụng – sẽ là chìa khóa để Việt Nam tận dụng tối đa tiềm năng từ tuyến đường sắt cao tốc Bắc – Nam. Trong bài viết này, hãy cùng khám phá cách TOD đã thay đổi bộ mặt đô thị tại Nhật Bản, Đài Loan và đâu là các khu vực "vàng" tại Việt Nam để đầu tư đón đầu xu hướng này.
1. TOD là gì và vì sao đang là xu hướng toàn cầu?
Transit Oriented Development (TOD) – tạm dịch là “Phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng” – là mô hình quy hoạch lấy nhà ga và phương tiện công cộng làm trung tâm. TOD hướng đến xây dựng những cộng đồng dân cư có thể sống, làm việc, học tập và giải trí trong bán kính đi bộ từ ga tàu hoặc trạm xe buýt.
TOD giúp giải quyết 3 vấn đề lớn mà các đô thị đang đối mặt:
Tắc nghẽn giao thông
Ô nhiễm môi trường
Đô thị lan rộng thiếu kiểm soát (urban sprawl)
Những quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Pháp, Đài Loan đã phát triển thành công mô hình TOD xoay quanh các tuyến đường sắt cao tốc, biến các nhà ga thành trung tâm kinh tế – văn hóa – xã hội.
2. Đường sắt cao tốc Bắc – Nam: Xương sống cho TOD tại Việt Nam
Dự án đường sắt cao tốc Bắc – Nam (DSCT BN) dự kiến kết nối Hà Nội – TP.HCM qua các đô thị lớn như Vinh, Huế, Đà Nẵng, Nha Trang, Long Thành… với tốc độ khai thác 320 km/h, rút ngắn thời gian di chuyển chỉ còn 5 – 6 tiếng.
Đây không chỉ là một tuyến giao thông mới, mà là “xương sống” để tái cấu trúc không gian đô thị và vùng lãnh thổ. Mỗi nhà ga đường sắt cao tốc có thể trở thành hạt nhân của một trung tâm TOD kiểu mẫu nếu được quy hoạch đồng bộ.
Những điểm sáng tiềm năng TOD tại Việt Nam:
| Khu vực | Cơ hội TOD |
|---|---|
| Vinh – Nghệ An | Là cửa ngõ Bắc Trung Bộ, có sân bay, cảng sông, phù hợp phát triển đô thị vệ tinh. |
| Huế – Đà Nẵng | Vị trí trung tâm, gần các trường đại học, khu công nghệ cao và các điểm du lịch. |
| Nha Trang – Bình Thuận | Du lịch biển phát triển, quỹ đất còn rộng, dễ hình thành các khu đô thị nghỉ dưỡng kết hợp TOD. |
| Long Thành – Biên Hòa | Gần TP.HCM, nằm giữa hai sân bay lớn (Tân Sơn Nhất và Long Thành), giàu tiềm năng bất động sản. |
3. Kinh nghiệm TOD từ các quốc gia có đường sắt phát triển
Nhật Bản – TOD từ tư nhân và hạ tầng tích hợp
Các tập đoàn đường sắt tư nhân Nhật Bản (Tokyu, JR East…) không chỉ vận hành tàu mà còn trực tiếp phát triển đô thị quanh ga: trung tâm thương mại, nhà ở, văn phòng, bệnh viện…
TOD ở Nhật giúp 90% cư dân Tokyo chỉ cần đi bộ đến ga, không cần sở hữu ô tô.
Đài Loan – Giá trị đất tăng vọt nhờ TOD
Khi xây tuyến HSR, chính phủ Đài Loan áp dụng TOD kèm theo chính sách thu giá trị đất tăng thêm (Land Value Capture) để tái đầu tư cho hạ tầng. Từ đó tạo ra vòng lặp phát triển bền vững.
Pháp – Cải tạo đô thị cũ theo mô hình TOD
Tại các thành phố như Lille hay Bordeaux, các nhà ga cũ được cải tạo thành các cụm đa chức năng: vừa là điểm đến du lịch, vừa là trung tâm trung chuyển giao thông, thương mại và văn hóa.
4. Việt Nam cần làm gì để phát triển TOD hiệu quả?
Để TOD không trở thành “giấc mơ dang dở” như metro:
Tích hợp quy hoạch giao thông – đô thị – BĐS ngay từ giai đoạn thiết kế.
Chọn trước các “ga chiến lược” để phát triển thí điểm mô hình TOD: như Vinh, Đà Nẵng, Long Thành.
Thúc đẩy hợp tác công – tư (PPP) trong phát triển TOD: nhà nước xây ga, tư nhân đầu tư phát triển khu đô thị quanh ga.
Tạo cơ chế thu giá trị đất tăng thêm để quay lại đầu tư hạ tầng.
Cải thiện hệ thống giao thông kết nối nhà ga: xe buýt trung chuyển, đường cho người đi bộ, xe đạp…
5. TOD – Cơ hội đầu tư bất động sản đón đầu xu thế
TOD không chỉ là một mô hình quy hoạch – đó là cơ hội đầu tư dài hạn. Tại Nhật Bản, Hàn Quốc hay Trung Quốc, giá đất quanh nhà ga tăng từ 20 – 300% sau khi hạ tầng TOD hoàn chỉnh.
Tại Việt Nam, những vị trí như:
Quanh ga Vinh
Khu vực Đà Nẵng – Liên Chiểu
Vùng Long Thành – Biên Hòa
Khu ven đô Nha Trang – Cam Lâm
… đang là những điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trung – dài hạn, đặc biệt là các quỹ đầu tư, nhà phát triển khu đô thị sinh thái hoặc smart city.
Kết luận
TOD chính là tương lai của phát triển đô thị hiện đại, và đường sắt cao tốc Bắc – Nam là cơ hội “vàng” để Việt Nam thay đổi bộ mặt giao thông – đô thị trong 20 năm tới.
Nếu quy hoạch đúng, TOD không chỉ thay đổi cách chúng ta di chuyển, mà còn thay đổi cách chúng ta sống và đầu tư.
Bạn nghĩ đâu là “vùng đất hóa rồng” tiếp theo quanh tuyến đường sắt cao tốc Bắc – Nam?
Hãy để lại bình luận chia sẻ góc nhìn của bạn!
