Bức tranh tín dụng bất động sản năm 2025
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối năm 2025 tổng dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản của hệ thống ngân hàng đã đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với một năm trước đó. Đây là tốc độ tăng cao nhất trong vòng ba năm gần đây và ngay lập tức thu hút sự chú ý của thị trường.
Nếu đặt con số này trong tổng thể hệ thống tín dụng của nền kinh tế, bức tranh sẽ rõ ràng hơn. Tổng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng hiện ở mức khoảng 22–23 triệu tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 20–22%. Tỷ trọng này thực tế không phải là điều bất thường. Trong nhiều năm qua, bất động sản luôn nằm trong nhóm lĩnh vực có quy mô tín dụng lớn nhất, cùng với sản xuất và tiêu dùng.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô, mà ở cấu trúc bên trong của dòng tiền tín dụng này.
Hai dòng tiền khác nhau trong cùng một khái niệm
Trong thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản được chia thành hai nhóm chính: tín dụng dành cho kinh doanh bất động sản và tín dụng dành cho mua nhà để ở. Hai nhóm này thường được gộp chung trong cùng một báo cáo, nhưng bản chất của chúng hoàn toàn khác nhau.
Năm 2025, tín dụng dành cho doanh nghiệp bất động sản – tức các khoản vay cấp cho chủ đầu tư để phát triển dự án – tăng 49,55%. Trong khi đó, tín dụng dành cho người dân vay mua nhà tăng 26,79%.
Khoảng cách tăng trưởng gần gấp đôi này cho thấy một xu hướng đáng chú ý: dòng tiền của hệ thống ngân hàng đang chảy vào phía nguồn cung dự án nhanh hơn khả năng hấp thụ của người mua nhà thực.
Ở một góc độ nào đó, đây là dấu hiệu của một thị trường đang trong giai đoạn tái khởi động sau thời kỳ đóng băng, nhưng đồng thời cũng đặt ra câu hỏi về sự cân bằng giữa cung và cầu trong dài hạn.
Con số nhỏ bé của chương trình hỗ trợ người trẻ mua nhà
Một chi tiết khác thường được nhắc đến trong các báo cáo gần đây là chương trình tín dụng hỗ trợ người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở. Đây là chính sách nhằm giúp những người mới đi làm có cơ hội tiếp cận nhà ở sớm hơn.
Tuy nhiên, quy mô thực tế của chương trình vẫn còn khá khiêm tốn. Tổng dư nợ hiện chỉ khoảng 235 tỷ đồng. Khi đặt cạnh tổng quy mô tín dụng bất động sản 4,74 triệu tỷ đồng, con số này chỉ tương đương khoảng 0,005%.
Sự so sánh này đôi khi được dùng để tạo hiệu ứng chú ý, nhưng nếu nhìn một cách thực tế, chương trình này vẫn chỉ đang ở quy mô thử nghiệm và được triển khai tại một số ngân hàng nhất định. Vì vậy việc so sánh trực tiếp với toàn bộ tín dụng bất động sản của nền kinh tế có phần khập khiễng.
Dù vậy, nó vẫn phản ánh một thực tế: chính sách hỗ trợ người mua nhà vẫn còn khá nhỏ so với quy mô của thị trường bất động sản.
Vì sao tín dụng cho chủ đầu tư tăng mạnh?
Mức tăng gần 50% của tín dụng dành cho doanh nghiệp bất động sản có thể khiến nhiều người nghĩ rằng thị trường đang bước vào một chu kỳ nóng mới. Nhưng thực tế phức tạp hơn nhiều.
Trước hết, cần nhớ rằng giai đoạn 2022–2024 là thời kỳ thị trường bất động sản gần như đóng băng. Hàng loạt dự án bị đình trệ vì vướng mắc pháp lý liên quan đến quy hoạch, đất đai và thủ tục đầu tư. Khi các nút thắt pháp lý bắt đầu được tháo gỡ, nhiều dự án được phép triển khai trở lại và các khoản vay đã phê duyệt trước đó bắt đầu được giải ngân.
Một yếu tố khác là sự suy yếu của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Trước đây, các chủ đầu tư bất động sản thường huy động vốn từ ba nguồn chính: ngân hàng, trái phiếu và tiền trả trước của khách hàng. Sau khủng hoảng trái phiếu, kênh huy động này gần như bị đóng lại trong một thời gian dài, khiến ngân hàng phải gánh lại vai trò cung cấp vốn lớn hơn cho thị trường.
Ngoài ra, một phần tăng trưởng tín dụng thực chất là quá trình tái cấu trúc hoặc gia hạn các khoản vay cũ, chứ không hoàn toàn là dòng tiền mới chảy vào thị trường.
Giá nhà đang tăng nhanh hơn thu nhập
Song song với sự mở rộng của tín dụng, giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn vẫn tiếp tục tăng. Theo các báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, mức tăng trung bình tại nhiều khu vực vào khoảng 10–15% mỗi năm.
Tuy nhiên, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhiều khu vực trong giai đoạn 2020–2024 đã chứng kiến mức tăng 50–100%. Điều này khiến khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân ngày càng lớn, đặc biệt đối với những người mua nhà lần đầu.
Nút thắt lớn nhất của thị trường không phải là vốn
Một trong những điểm thường bị bỏ qua trong các cuộc thảo luận về bất động sản Việt Nam là vấn đề nguồn cung dự án. Nhiều nghiên cứu cho thấy khoảng 70–80% dự án bất động sản bị chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý, chứ không phải do thiếu vốn.
Khi nguồn cung mới bị hạn chế trong nhiều năm liên tiếp, giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh ngay cả khi thị trường không có dấu hiệu bong bóng tín dụng rõ ràng.
Thực tế này cũng cho thấy rằng tín dụng ngân hàng chỉ là một phần của câu chuyện.
Lãi suất – lằn ranh đỏ của thị trường bất động sản
Dù nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, lịch sử của các chu kỳ bất động sản trên thế giới cho thấy một yếu tố luôn đóng vai trò quyết định: lãi suất.
Khi lãi suất vay mua nhà ở mức thấp, người mua dễ dàng tiếp cận tín dụng và thị trường thường tăng trưởng mạnh. Nhưng khi lãi suất tăng vượt quá khả năng chịu đựng của người vay, thanh khoản thị trường có thể giảm rất nhanh.
Ví dụ, với khoản vay khoảng 3 tỷ đồng, lãi suất ở mức 12%/năm tương đương khoảng 30 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng. Đây là mức chi phí không hề nhỏ đối với phần lớn hộ gia đình.
Chính vì vậy, lãi suất thường được xem như “lằn ranh đỏ” của thị trường bất động sản. Khi vượt qua ngưỡng này, thị trường có thể chuyển từ tăng trưởng sang đóng băng chỉ trong một thời gian ngắn.
Việt Nam đang ở đâu trong chu kỳ bất động sản?
Nếu nhìn theo chu kỳ dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau. Giai đoạn từ 2015 đến 2020 chứng kiến sự mở rộng mạnh của tín dụng và nguồn tiền rẻ. Từ 2020 đến 2022, giá bất động sản tăng nhanh tại nhiều khu vực. Sau đó, giai đoạn 2022–2024 chứng kiến việc siết trái phiếu doanh nghiệp và kiểm soát tín dụng, khiến thị trường chững lại.
Đến năm 2025, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, nhưng vẫn còn nhiều yếu tố cần theo dõi, đặc biệt là lãi suất và cấu trúc dòng tiền tín dụng.
Kết luận
Quy mô tín dụng bất động sản của Việt Nam hiện đã đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 20% tổng tín dụng của nền kinh tế. Con số này không phải là bất thường nếu xét về tỷ trọng, nhưng cấu trúc bên trong của dòng tiền cho thấy nhiều xu hướng đáng chú ý.
Tín dụng dành cho doanh nghiệp phát triển dự án đang tăng nhanh hơn tín dụng dành cho người mua nhà. Giá bất động sản tại các đô thị lớn tiếp tục tăng trong khi thu nhập của người dân không tăng tương ứng. Đồng thời, thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng.
Kinh nghiệm từ các chu kỳ bất động sản trên thế giới cho thấy một quy luật khá rõ ràng: bong bóng bất động sản hiếm khi vỡ chỉ vì giá quá cao. Nó thường vỡ khi dòng tiền tín dụng bị siết lại và chi phí vay vốn tăng lên.
Vì vậy, trong những năm tới, yếu tố đáng theo dõi nhất của thị trường bất động sản Việt Nam có lẽ không phải là giá nhà, mà là diễn biến của lãi suất và dòng chảy tín dụng trong hệ thống ngân hàng.
