ElsaSpeak
BUÔN CHỨNG

Cập nhật định giá T2.2022: Sonadezi Châu Đức – SZC (VNDirect)

Sonadezi Châu Đức - Tiếp tục tỏa sáng

  • SZC ghi nhận lợi nhuận (LN) ròng Q4/21 đạt 68 tỷ đồng (+186,7% svck). LN ròng 2021 tăng 74,0% svck lên 324 tỷ đồng, vượt 18,2% dự phóng.
  • Chúng tôi dự báo LN ròng 2022 tăng 81,7% svck, nhờ tăng trưởng doanh thu (DT) tại các dự án khu công nghiệp (KCN) và khu đô thị (KĐT).
  • Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu cao hơn 90.800 đồng/cp nhờ giá đất KCN và dân cư tăng mạnh tại Bà Rịa Vũng Tàu.
LN ròng Q4/21 tăng mạnh mẽ nhờ diện tích đất cho thuê và giá thuê tăng

Doanh thu Q4/21 của SZC tăng 108,9% svck lên 147,7 tỷ đồng, chủ yếu từ doanh thu bất động sản (BĐS) KCN (+198,4% svck lên 144,7 tỷ đồng). Biên LN gộp Q4/21 tăng 24,1 điểm % svck lên 64,0% nhờ giá thuê tại KCN Châu Đức tăng 10-15% svck. Do đó, LN ròng Q4/21 tăng 186,7% svck lên 68,1 tỷ đồng. Lũy kế, LN ròng 2021 tăng 74,0% svck lên 324 tỷ đồng, cao hơn 18,2% so với dự báo.

Triển vọng doanh thu BĐS KCN tiếp tục khả quan giai đoạn 2022-24

Chúng tôi tin rằng xu hướng tăng giá cho thuê tại KCN Châu Đức sẽ tiếp tục trong 2022 nhờ nhu cầu thuê đất KCN cao và cơ sở hạ tầng tại Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT) đang được đẩy mạnh phát triển. Chúng tôi cho rằng DT từ BĐS KCN năm 2022-24 sẽ tiếp tục khả quan với tốc độ tăng trưởng kép 22,5% nhờ cho thuê 40-60ha đất KCN mỗi năm và giá cho thuê trung bình tăng 10-15% mỗi năm, dao động 75-95 USD/m2/kỳ thuê.

Đón điểm rơi lợi nhuận BĐS dân cư giai đoạn 2022-24

SZC đã hoãn bàn giao các lô đất nền tại dự án Sonadezi Hữu Phước sang 2022 do dịch COVID-19. Tuy nhiên, SZC vẫn ghi nhận doanh số ký bán tích cực và nhận khoản góp vốn 220,6 tỷ đồng trong 2021. Chúng tôi kỳ vọng DT từ BĐS dân cư sẽ đóng góp 30-35% vào DT 2022-24. Hơn thế nữa, SZC đã thông qua nghiên cứu khả thi dự án KĐT Châu Đức với tổng giá trị phát triển hơn 14.500 tỷ đồng vào đầu 2022. Chúng tôi tin rằng SZC sẽ đẩy mạnh các thủ tục pháp lý tại dự án này sau hơn 10 năm, để nắm bắt xu hướng giá đất tăng tại BR-VT.

Nâng dự phóng LN ròng 2022-24 nhằm phản ánh giá đất tăng mạnh

Do tiến độ thi công nhà phố thương mại tại dự án Sonadezi Hữu Phước nhanh hơn dự kiến, cùng với lượng bàn giao bị hoãn từ 2021 do dịch COVID-19, chúng tôi nâng dự phóng LN ròng 2022-24 lần lượt tăng 28,9%/24,5%/20,0% lên 588 tỷ đồng (+81,7% svck)/765 tỷ đồng (+30,1% svck)/980 tỷ đồng (+28,2% svck).

Luận điểm đầu tư

Chúng tôi khuyến nghị Khả quan đối với SZC với những luận điểm sau:

Chúng tôi tin rằng SZC có vị thế thuận lợi để nắm bắt cơ hội từ nhu cầu thuê đất KCN đang ngày càng tăng tại các tỉnh phía Nam, được thúc đẩy bởi xu hướng dịch chuyển sản xuất với chiến lược “Trung Quốc+1”, nhờ:

  • SZC có lợi thế trong việc thu hút các nhà đầu tư với sự hỗ trợ từ công ty mẹ, Sonadezi, doanh nghiệp tiên phong phát triển KCN hàng đầu tại Việt Nam có hơn 30 năm phát triển và quản lý các
  • SZC sở hữu quỹ đất cho thuê lớn (khoảng 600ha) với giá cho thuê cạnh tranh trong các doanh nghiệp niêm yết cùng ngành tại BR-VT, một trong những trung tâm công nghiệp trọng điểm của phía
  • UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành quyết định đến cuối 2022 là thời hạn cuối cùng cho tất cả các doanh nghiệp tại KCN Biên Hòa 1 (do Tổng công ty Sonadezi phát triển) phải di dời để giúp bảo vệ môi trường tại đây. Chúng tôi tin rằng KCN Sonadezi Châu Đức với hậu thuẫn từ công ty mẹ và giá cho thuê cạnh tranh trong khu vực sẽ là một trong những KCN được hưởng lợi nhiều nhất.

Do đó, chúng tôi cho rằng doanh thu từ BĐS KCN năm 2022-24 sẽ tiếp tục khả quan với tốc độ tăng trưởng kép 22,5% nhờ cho thuê 40-60ha đất KCN mỗi năm và giá cho thuê trung bình tăng 10-15% mỗi năm, dao động 75-95 USD/m2/kỳ thuê.

Chúng cho rằng giai đoạn 2022-24 SZC có thể sẽ đón điểm rơi lợi nhuận từ các dự án KĐT, với giai đoạn 1 của dự án – Sonadezi Hữu Phước (40,5ha) đã đưa vào khai thác vào nửa cuối 2021. Hơn thế nữa, SZC đã thông qua Báo cáo Nghiên cứu khả thi dự án Khu đô thị Châu Đức với tổng giá trị phát triển dự kiến hơn 14.500 tỷ đồng sau hơn 10 năm. Chúng tôi tin rằng công ty sẽ đẩy mạnh việc hoàn thành các thủ tục pháp lý tại dự án này và đưa vào khai thác để nắm bắt xu hướng giá đất tăng tại BR-VT trong những năm gần đây. Chúng tôi kỳ vọng doanh thu từ BĐS dân cư sẽ đóng góp 30-35% vào doanh thu 2022-24.

Chúng tôi kỳ vọng LN ròng giai đoạn 2022-24 tăng trưởng kép 30,1% nhờ tăng trưởng doanh thu BĐS KCN và sự đóng góp của dự án KĐT Sonadezi Hữu Phước từ năm

Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu cao hơn 90.800 đồng/cp

Chúng tôi nâng giá mục tiêu lên 90.800 đồng/cp (từ 58.800 đồng/cp) do:

  • Chúng tôi áp dụng phương pháp so sánh để định giá phần đất khu đô thị 539ha (từ giá trị sổ sách trong định giá trước đó), để phản ánh giá đất tăng mạnh tại BR-VT nhờ phát triển cơ sở hạ tầng. Bên cạnh đó, chúng tôi tin rằng SZC sẽ đẩy mạnh hoàn thiện các thủ tục pháp lý tại phần đất KĐT này để nắm bắt xu hướng tăng giá tại BR-VT.
  • Chúng tôi tăng giả định giá bán tại dự án Sonadezi Hữu Phước lên 20% để phản ánh giá đất tăng mạnh tại dự án này trong nửa cuối

Tiềm năng tăng giá là:

1) Doanh thu bán đất KCN và nhà ở tốt hơn dự kiến;

2) Giải phóng mặt bằng nhanh hơn giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Rủi ro giảm giá là:

1) Dịch bùng phát làm ảnh hưởng tiến độ đầu tư và bán hàng;

2) Tiến độ pháp lý tại các dự án KĐT chậm hơn dự kiến.

Source
VNDirect research

Tin liên quan

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Back to top button

Adblock Detected

Please consider supporting us by disabling your ad blocker